市场暖意足 公募REITs迎新机

　　● 本报记者 昝秀丽

　　2月17日成立的汇添富九州通医药仓储物流REIT，其公众投资者认购倍数达1192倍，创下公募REITs历史新高；认购总金额超1292亿元的国泰君安济南能源供热REIT在上市首日开盘上涨30%，触及首日涨幅上限；中国人寿日前公告，拟出资35亿元参与设立合伙企业，投资基础设施公募REITs……一系列新案例，折射出公募REITs一二级市场的暖意。

　　市场人士认为，随着市场建设加快，基础资产范围逐步拓宽，不动产投资信托基金（REITs）市场扩容节奏有望加快，或继续呈现供需两旺的态势。

　　新发项目受青睐

　　供热设备、农贸市场、医药物流仓储……近期，多个公募REITs“首单”项目亮相。

　　国泰君安济南能源供热REIT于2月17日上市，开盘大涨30%，触及上市首日涨幅限制。该期REIT在发行时认购总金额超1292亿元。一二级市场的表现，无不表明资金的青睐。

　　据悉，国泰君安济南能源供热REIT是全国首单市政基础设施公募REIT，也是首单供热基础设施公募REIT。该项目是民生保障与金融创新融合的重要实践，在盘活市政基础设施资产、保障居民生活质量、提升城市服务功能等方面形成了良好的示范效应。

　　全国首单农贸市场公募REIT和福建省首单民营企业公募REIT——易方达华威市场REIT，国内医药仓储物流设施首单公募REIT——汇添富九州通医药REIT自推出起也均吸引了大量投资者关注。2月12日，汇添富九州通医药REIT公告认购申请确认比例，其中公众投资者有效认购倍数达1192倍，刷新了此前由国泰君安济南能源供热REIT创下的813.44倍的纪录，创出历史新高。

　　中金基金表示，在常态化发行机制下，预计未来公募REITs会出现更多领域的“首单”项目，文旅基础设施、养老、数据中心等领域有望迎来新突破，REITs市场将进一步提质扩容。

　　存量REITs价格走高

　　不仅新发项目表现亮眼，近期存量REITs市场价格也持续走高。据Wind数据，2025年以来，中证REITs全收益指数上涨超9%。

　　近期，多只公募REITs因涨幅过高向投资者提示风险或采取停牌措施。华夏深国际REIT2月12日发布公告，该基金2月11日在二级市场的收盘价相较于2月6日收盘价涨幅达到10.51%，为保护基金份额持有人的利益，该基金自2月12日开市起停牌1小时。华泰南京建邺REIT公告提示，二级市场交易价格受多种因素影响，投资者应关注交易价格波动风险，在理性判断的基础上进行投资决策。该基金2月5日的二级市场收盘价为3.349元，较2024年12月30日收盘价上涨20.42%。

　　国泰君安证券分析师刘玉表示，随着价格不断走高，市场机会也逐渐由“水位普涨”转向“结构淘金”，此时更强调投资者对底层资产现金流拆解、管理人运营能力的颗粒化审视。

　　国海证券首席固收分析师靳毅建议，后续关注经济基本面修复及2024年度业绩兑现的影响，针对各行业的车流量、出租率、租金增长率、上网电量等差异化关键指标细化分析，关注板块间分化。

　　扩容趋势明确

　　市场人士认为，伴随政策进一步完善和市场逐步成熟，未来REITs入池资产会更加丰富，REITs市场也有望继续扩容。

　　REITs底层资产有望从传统基建向“硬科技”领域延伸。《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》提出，支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行REITs。

　　大公国际分析，REITs底层资产将逐步覆盖人工智能算力中心、绿色数据中心、智慧城市物联网平台等新兴领域。通过将分散的科技资产整合并证券化，可释放万亿级存量价值，同时引导社会资本投向前沿技术领域。“随着更多‘新经济’资产入市，REITs市场规模有望实现指数级扩张。”该机构发布的报告写道。

　　养老REITs有望迎来新进展。《实施意见》提出，探索以养老设施等作为基础资产发行资产支持证券和REITs。专家认为，REITs作为创新金融工具，能助力养老产业转型升级，提升运营效率和服务质量，推动养老产业可持续发展。其中，“养老社区+医疗配套”的资产组合具有较强的现金流稳定性和政策支持力度。

　　文旅REITs创新发展亦可期待。近日，国务院办公厅印发的《关于进一步培育新增长点繁荣文化和旅游消费的若干措施》提出，支持符合条件的文化和旅游类项目发行REITs。华夏基金认为，未来可以期待文旅景区、商业办公楼、酒店、铁路等更多资产亮相REITs市场。

　　证监会2025年系统工作会议提出，加快REITs市场建设。这被业内视作推动公募REITs市场加快发展的明确政策信号。中信建投证券认为，短期看，监管部门或更关注信披规范管理，以及建立健全多层次REITs市场；中长期来看，则有望从专项立法、引入增量资金、加强主动管理等方面着手推动REITs市场高质量发展。